SHINAGAWA MIRAI

品川未来価値

進化し続ける品川

世界一の経済規模を持つ「東京」。
その中でも、2020年、さらにその先を見据えたリニアや新駅誕生、
グローバル都市機能を兼ね備え進化する品川エリア。
移り変わる「新しい都心」を身近に感じる暮らし。
それは毎日の暮らしを愉しくしてくれるルジェンテ品川南大井フレクシスの価値の1つです。

住宅コンサルタント

野中清志 株式会社オフィス野中代表取締役

<プロフィール>
大手マンションデベロッパーにて執行役員を歴任。
2003年、株式会社オフィス野中を設立。マンション購入に関する講演・執筆等多数。
30年以上の経験を生かしたユーザーガイドに立った厳しいマンション選択眼は、多くのファンに支持されている。難しい内容もわかりやすく、
ウィットに富んだセミナーは好評。年間100本近いセミナーで講演、テレビ出演多数。

 
PROLOGUE 世界一の経済規模をもつ「東京」

東京と横浜などを合わせた東京圏では、世界的に見ても最大の経済規模を持つ大都市となっています。
ブルッキングス研究所の調査によれば、世界の都市別GDPランキングでは東京が世界で1位となっています。
これにニューヨークやロサンゼルスなどが続きます。

品川エリアの価値を読み解く

#01

国策により進化し
注目される品川の価値

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1.リニア中央新幹線が開業予定

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2027年には「リニア中央新幹線」が「品川」~「名古屋」駅間に開業する予定です。東京側の停車駅は「東京」駅ではなく「品川」駅となります。開業すれば「品川」~「名古屋」間を40分で結ぶ事になります。
東京は金融・ITサービスが産業の要ですが、中部圏は製造業が中心となっています。今後は東京圏と中部圏という二つの大都市経済圏が融合し、巨大な商圏が生み出されます。その動脈となるのがリニア中央新幹線です。東京側では中心的な役割を担うのがまさしく「品川」エリアとなります。

POINT 東京の人の流れが変わる! 東京の中心が南に動く!

リニア中央新幹線ホームページより。リニアの所要時間は、中央新幹線(東京都・大阪市間)調査報告書(平成21年12月 独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構、東海旅客鉄道株式会社)のデータより。品川-名古屋市間は2027年開業予定。品川-大阪市間は2045年開業予定

2.「品川」駅と「田町」駅の間に 「品川新駅(仮称)」が建設予定

品川新駅のイメージ図。JR東日本のプレスリリースより

「品川」駅と隣駅「田町」駅の間には「品川新駅(仮称)」の建設が予定されています。山手線に新駅が建設されるのは昭和46年(1971年)の「西日暮里」駅以来、49年ぶりということになります。新駅は品川車両基地として使われてきた場所の跡地に建設され、東京オリンピックの開催される2020年に暫定開業の予定です。新駅周辺は「グローバルゲートウェイ品川」として大規模な開発プロジェクトが計画されて、2024年度の街開きが予定されています。
また新駅は都営浅草線の「泉岳寺」駅も近く、駅の大規模改良や周辺の再開発も検討されています。泉岳寺駅前には170メートルの超高層ビルが3棟建設され2024年に完成予定のほか、東京都なども超高層ビルの建設を計画(※2)しています。発展の著しい「泉岳寺」駅へは京急エアポート急行で「立会川」駅からわずか3駅7分の立地です。
(※2)「(仮称)東京都市計画事業泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業」

POINT 再開発によって、さらに発展!

3.「品川」から「東京」駅までは都市再生緊急整備地域・アジアヘッドクォーター特区に指定

山手線の「品川」駅から「田町」駅にいたるエリアは「都市再生緊急整備地域」「アジアヘッドクォーター特区」にも指定されており、今後の発展にも期待されています。
リニアと新駅誕生の相乗効果により、「品川」駅および新駅周辺が今後「第二の丸の内」となると言われており、西新宿の超高層ビル群のような光景が現実的に見られてきます。
このような品川再開発は国際的にも注目されており、さらに一層の投資マネーが流入することも考えられます。
「品川」駅から東京駅までのエリアは、将来的に大きく変貌を遂げるエリアであると考えられます。
こうしたエリアに直通で行ける、またはアクセスの良い沿線の住宅需要も増加するものと考えられます。

POINT 国際的な注目が投資マネーの流入を生む!!

#02

羽田があることの価値

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1.羽田空港周辺では再開発も進行中

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羽田空港周辺の再開発も進められています。東京都大田区は形成30年度予算(案)の中で、世界と地域をつなぐ新産業創造・発信拠点の形成を目指した「羽田空港跡地における成長戦略拠点の形成」及び「新空港線の整備促進事業」について、推進のための予算をつけています。羽田空港跡地第一ゾーンでは、新産業創造・発信拠点の形成のための跡地活用のあり方の検討やベンチャー企業の推進などが検討されています。2018年5月には研究開発施設、 先端医療研究センター、 日本文化体験施設などを中心とした複合施設の整備が発表されています。2020年には多摩川を挟んだ川崎市の「キングスカイフロント」までの連絡橋も完成予定です。また第二ゾーンには宿泊施設や複合業務施設などが建設される予定です。
川崎エリアと羽田エリアは複合的に開発が進むことになり、羽田は日本の玄関口となるだけでなく、先端のエリアとしても発展が見込まれます

POINT 羽田空港周辺の再開発。

#03

不動産資産からみる
品川・立会川の価値

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1.品川区の地価は上昇傾向に

利便性の高く大規模な再開発が進んでいる「品川区」は地価も上昇傾向にあります。2018年の公示地価によると品川区の地価上昇率は住宅地で5.5%、商業地で6.7%と大きく上昇し、東京都区部平均を上回る上昇率となっています。
また商業地の地価上昇率が高いも特長です。「ルジェンテ品川南大井フレクシス」は商業地に建設されるので、こうした商業地の地価上昇によって資産価値も上昇する可能性もあります。
品川区は商業地の割合が都心3区と比べて少なくなっています。東京都の資料によると、都心3区の商業地の割合は千代田区が約86%、中央区が約61%、港区が約30%と高い水準となっていますが、品川区ではわずか約6%しかありません。
品川区は近年地価の上昇率も高まりつつありますが、特に商業地は区全体から見れば圧倒的な「希少性」があり、その希少性が上昇率の高さを物語っています。希少性が高いだけに商業地の地価上昇傾向は今後も続くと考えられます。

POINT 商業地域の上昇率は高い

2.「立会川」駅から品川駅まで急行で2駅5分

「立会川」駅は京急本線エアポート急行が停車しますので、「品川」駅までわずか2駅5分の立地です。エアポート急行は品川から都営浅草線に接続しますので「泉岳寺」駅まで3駅10分、「新橋」駅まで6駅17分、「日本橋」駅まで9駅23分といずれも直通で行く事ができます。
特に開発の著しい「泉岳寺」や、再開発が急ピッチで進む「日本橋」などのビジネスエリアへ直通で行けるメリットは大きく、通勤もしやすい立地となっています。
「品川」駅からは東海道線が利用できるので「品川」から「東京」駅までわずか2駅10分です。また「品川」駅から山手線で「渋谷」駅まで13分、新宿駅まで20分の立地です。
※1 京急本線エアポート急行利用。
※上記所要時間は日中平常時のもので時間帯により異なります。また、乗換、待ち時間は含まれません。
※平成30年6月現在のダイヤによるものです。「駅すぱあと」調べ。

POINT 都心への快適アクセス

3.空のアクセスに有利な京急線

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京急線は空港へのアクセスがしやすい事も特長です。「立会川」駅から「羽田空港」までは「エアポート急行」を利用して直通でわずか16分(国内線ターミナル駅)と非常に近くなっています。
品川からはJR成田エクスプレスに乗り換えれば、「立会川」駅から約1時間30分で成田空港に到着します。空港へのアクセスが良い事は出張が多い方や旅行の際にも便利な立地と言えます。業人口の増加も見込まれ、沿線の住宅需要も増加すると考えられます。
※上記所要時間は日中平常時のもので時間帯により異なります。また、乗換、待ち時間は含まれません。
※平成30年6月現在のダイヤによるものです。「駅すぱあと」調べ。

POINT 国内外の高い利便性

#04

マンション購入検討に見える
タイミングの価値

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1.住宅ローン金利は史上最低水準

では「社会的な買い時」について見てみましょう。
マンションを購入する際は住宅ローンを利用する方が多いと思いますが、住宅ローンの返済には「金利」が大きく影響してきます。幸いなことに今は「史上最低水準」と言われるほどの「低金利」となっています。これは景気回復のために低金利政策を続けていることも要因で、国の経済政策がマンション購入の好機につながっているのです。
金利が1%違うと、例えば4000万円を35年返済で借りた場合は、ローン金利1%では毎月の返済額は112,914円で総返済額は約4740万円となりますが、金利2%では毎月返済額は132,505円となり総返済額は約5560万円と大幅な増加となってしまいます。

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またマンションを購入した際にローン借入額によって税金が戻ってくる「住宅ローン控除」も拡充されています。控除額はローン借入額4000万円以下の部分で借入額の1%が限度となり10年間控除が受けられます。4000万円借り入れの場合は最高額で毎年40万円、10年間で400万円が戻ってくる事になります。平成26年から控除金額は倍となっており、これは賃貸住宅にお住まいの方にはない特典でローンで住宅を購入する方だけが受けられる恩恵と言えます。

POINT 国の経済政策がマンション購入の好機に

2.2019年には消費税が10%に

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消費税は2019年10月に税率が10%に引き上げられる予定となっています。日本の高齢化が進む中で将来の年金保障財源を確保するための政策です。これまで何度か引き上げが延期となってきましたが、今回は引き上げ実施の可能性も高くなってきています。
マンションの価格は土地部分と建物部分に分かれており、このうち建物部分に消費税がかかってきます。建物価格も割合が大きいので消費税引き上げによるマンション価格への影響は大きいものがあります。またマンション価格だけではく購入に関する手数料引越し費用家具などの購入費用などにもすべて消費税がかかりますので、その分住宅購入費用全体が高くなると言えます。

消費税引き上げ直前となると急いでマンションを購入する方も多くなり、駆け込み需要価格が上昇したり良い物件が少なくなってしまうこともあります。現在は消費税引き上げまで少し時間がありますので、良い条件のマンションを落ち着いて購入できる最後のチャンスなのではないでしょうか。消費税増税のカウントダウンはすでに始まっており、早急な決断が迫られる時でもあります。

POINT 消費税の考慮も必要